Как добропорядочному покупателю жилья можно подстраховаться?

Оксана МИХАЛЕВА, директор «Железногорского агентства недвижимости»

Неделю назад мы обсуждали с вами тему, кто может оспорить покупку жилья, если при погашении ипотеки – с помощью материнского капитала! – недвижимость не была оформлена в долях на всех членов семьи продавца. На чем мы остановились? «Прежде всего, оспорить продажу недвижимости может супруг продавца, если посчитает, что его права нарушены, так как продавцом не исполнено письменное обязательство о переоформлении недвижимости в долях на всех членов семьи». А кто еще? Можно ли добропорядочному гражданину избежать подобных ситуаций?

Органы опеки и попечительства в соответствии со своими полномочиями, установленными Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", вправе также оспорить сделку купли-продажи недвижимости, по результатам которой нарушены права несовершеннолетних детей. Прокуратура вправе предпринять меры прокурорского реагирования, если в результате сделки купли-продажи недвижимости нарушены права несовершеннолетних детей. Дополнительным заинтересованным лицом, которое вправе оспорить сделку купли-продажи недвижимости, в данном случае может являться Пенсионный фонд РФ, так как именно он получал от владельца сертификата (собственника квартиры) письменное обязательство о переоформлении недвижимости на всех членов семьи.

Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке. Другими словами, покупатель недвижимости, то есть добросовестный приобретатель, теряет купленную квартиру, так как она по решению суда должна вернуться продавцу и быть оформлена в последующем на всех членов его семьи. В свою очередь продавец обязан вернуть покупателю недвижимости денежные средства, уплаченные ему за квартиру.

Как застраховаться от подобных рисков?

Отметим, покупателю не удастся самостоятельно получить информацию из Пенсионного фонда о том, на какие цели продавцом жилья потрачены средства материнского капитала. Но покупатель вправе просить продавца на сделку принести справку из Пенсионного фонда касательно материнского капитала и целей его использования. Кроме того, покупатель вправе просить у продавца недвижимости написать расписку о том, что материнский капитал не использовался для целей улучшения жилищных условий. Если первоначально недвижимость приобреталась продавцом с помощью кредита, то покупателю имеет смысл просить продавца запросить в банке справку о том, что при погашении кредиторской задолженности не использовались средства материнского капитала. Самому покупателю в банке опять же такую справку никто не даст в силу банковской тайны.

Нет никаких сомнений в том, что в очередной раз добросовестные приобретатели остаются в накладе в связи с недоработками в жилищном законодательстве РФ. Все зависит от доброй воли продавца, который может пойти навстречу покупателю и получить справки из соответствующих организаций.