Как продать квартиру в залоге?

Да, ипотечная квартира - это не совсем обычная недвижимость. Вплоть до полного погашения долга она находится в залоге у банка. Это означает, что все сделки, связанные с ней, необходимо предварительно согласовывать с кредитором. К тому же подобные сделки происходят за наличный расчет. И это ограничивает круг покупателей, готовых рассматривать такую недвижимость. На рынке, где предложение и без того велико, привлечь внимание покупателей к такому объекту можно только благодаря сниженной цене.

Востребованность квартиры с обременением банка напрямую зависит от оставшейся суммы долга нынешнего владельца перед кредитной организацией. Если она не превышает 350 тысяч рублей, это не способно серьезно повлиять на ситуацию. Если же сумма залога выше, то тут все зависит от решения клиента.

Одна маленькая деталь. Раньше из десяти покупателей для приобретения залоговой квартиры риелторы нашего агентства могли рассматривать как минимум четырех. Сейчас это количество снизилось.

Существует два наиболее распространенных способа продажи подобного жилья. Первый - досрочное погашение ипотеки и последующая продажа - легок с точки зрения реализации квартиры, поскольку продать жилье, ничем не обремененное, проще всего. Сложность заключается в том, что нужно найти некоторую сумму денег для погашения. Если сумма относительно небольшая, то можно обратиться к друзьям и знакомым. Или взять потребительский кредит и закрыть ипотеку, после погасить потребительский кредит из денег, вырученных от продажи квартиры. А что делать, если друзей с деньгами нет, а потребительский кредит не дают?

Тогда сделка по реализации залогового объекта разбивается на два этапа. Сначала покупатель должен погасить остаток задолженности по кредиту нынешнего заемщика, для того чтобы банк мог списать эту сумму и выдать продавцу письмо о том, что тот полностью выполнил свои обязательства перед кредитной организацией. Если кроме суммы долга у нынешнего владельца квартиры накопились штрафы за просрочку платежей, остаток долга увеличивается на их сумму. После того как обременение снято, покупатель выплачивает оставшуюся часть стоимости квартиры.

Технически это выглядит так: между нынешним владельцем квартиры и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается, что покупатель передает продавцу сумму, необходимую для выплаты остатка долга банку. В день списания платежа покупатель кладет сумму, равную остатку задолженности заемщика по кредиту, на текущий счет продавца в банке, чтобы банк мог эту сумму списать и выдать заемщику подтверждение, что обременение с квартиры может быть снято.

Срок, за который обременение снимается с квартиры, может различаться и зависит от того, хранится закладная в депозитарии того же банка, что выдавал кредит, или за прошедшее время она была передана в другую кредитную организацию.

Про второй способ продажи залоговой квартиры мы расскажем в следующий раз.

Все варианты по железногорской недвижимости здесь - http://www.zhan26.ru/. Звоните, проконсультируем, подскажем, как правильно оформить сделку или ипотечный кредит.