Почему альтернативные сделки считаются рискованными?

Альтернативная купля-продажа квартиры - единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого. Как правило, здесь используется термин «альтернативная продажа», так как покупка всегда «обычная».

Альтернативная сделка означает, что собственник продает свою квартиру и на эти деньги покупает себе другую, причем делается это одновременно, в один день. Собственники на время сделки прописаны по старому адресу, а регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес. Альтернативная продажа часто является единственно возможной, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, то есть социально незащищенным собственникам. Альтернативных сделок достаточно много, более половины квартир на рынке - это и расширение жилплощади, и съезд семьи, и разъезд на 2 адреса и т.д.

Схема альтернативной продажи выглядит так. Есть «верхний покупатель» с деньгами и несколько продавцов квартир, которые участвуют в сделках ниже. «Средние» одновременно и продают, и покупают с доплатой своими деньгами или привлеченными средствами (например, ипотека) или, наоборот, высвобождают деньги. «Нижние продавцы» только продают жилье и получают деньги наличными или переводом на личный счет, реже используется ячейка. Сделки-«паровозы» являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок. При увеличении числа участников сложность сделки резко возрастает.

Самая крупная цепочка квартир в «Железногорском агентстве недвижимости» состояла из 11 квартир. Обычно же риелторы стараются ограничить число участников, чтобы вся ситуация поддавалась четкому контролю. Представьте себе, что если в среднем цепочка состоит из 5 квартир, то количество участников сделки доходит до 20 человек. А если более 10 квартир, соответственно, количество контрагентов возрастает.

Особенность такой сделки - единовременная регистрация и продажи, и покупки, чтобы исключить риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствам не сможет купить другой объект. Есть обстоятельства, при которых покупка может разрушиться - например, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи из-за предложения более высокой цены за объект или лучших вариантов, а бывает, из-за отсутствия одного из участников сделки. Или вскрываются обстоятельства, при которых сделка становится невозможной. Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риелторы. Для таких процессов недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны глубокие знания, чтобы оценить условия договоров, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход мероприятия. Так как такой «паровоз» невозможно оформить в один день, все происходит поэтапно.

Технически «верхний покупатель» выходит на сделку первым из всей цепочки квартир. А вот переезжать он будет последним, порой спустя довольно долгое время. Возникает вопрос, а кто будет оплачивать коммунальные услуги? Получается, что номинально покупатель уже вступил в свои права, у него есть обязанности по оплате коммунальных услуг, а фактически в купленную квартиру он даже не въехал. Мы обязательно просчитываем все сроки и указываем их в договоре купли-продажи.

И еще одни нюанс. В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками. И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. Пользователи могут нарушить договоренности, а вот у покупателей нет существенного рычага воздействия.

Более подробную информацию можно узнать по 77-07-87, 908-223-47-87 или по адресу "Железногорского агентства недвижимости" ул Октябрьская, 29. Также свои вопросы можете оставлять на нашем сайте - www.zhan26.ru.