Новый страховой случай

Как известно 1 января 2014 года вступит в силу Федеральный закон № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Он призван минимизировать риски в сфере долевого строительства.

В частности, речь в законе идет о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или некачественное исполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Сегодня, это, пожалуй, один из самых обсуждаемых законов. Давайте разберемся, какие же нововведения вносит данный документ?

ШЕСТЬ В ОДНОМ

Вообще Закон N 294-ФЗ это по своей сути шесть поправок в различные федеральные законы, включая Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" , Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон от 29.11.2007 N 286-ФЗ "О взаимном страховании".

Он меняет условия регистрации договора участия в долевом строительстве. Застройщик наряду с другими необходимыми документами должен представить договор страхования своей гражданской ответственности или договор поручительства за надлежащее исполнение своих обязательств. У всех участников строительного рынка, также контролирующих госорганов - Регистрационной службы РФ, службы строительного надзора, есть единое понимание норм закона. Оно состоит в том, что если объект получил разрешение на строительство до начала 2014 года, а первый договор долевого участия зарегистрирован в тот же срок, то договоры по таким объектам регслужба будет фиксировать у себя . Если первая сделка по объекту состоится уже в 2014 году, то стройнадзор будет требовать договор страхования.

Как же теперь должен исполнять свои обязательства застройщик? Есть два пути, прописанных в новом законе. Это путь заключения договора страхования гражданской ответственности и второе - участие застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. В первом случае застройщик в качестве страхователя должен прийти в страховую компанию и застраховать свой риск.

РИСКИ СКАЖУТСЯ НА ЦЕНЕ

Страхование осуществляется застройщиком за свой счет до государственной регистрации договора. И при регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик наряду с другими необходимыми документами должен представить договор страхования своей гражданской ответственности или договор поручительства за надлежащее исполнение своих обязательств. При непредставлении страхового договора в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано.

Кого должен обезопасить данный закон? По сути выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались по договору долевого строительства. То есть обычные дольщики или инвесторы теперь могут вздохнуть свободно. Во всяком случае законом теперь будет предусмотрено, что выгодоприобретатель сохранит право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. То есть, если в течении 2 лет недобросовестный застройщик по договору так и не сдал, к примеру, дом, то есть все шансы получить страховое возмещение.

Конечно, по новым правилам застройщики получают дополнительное бремя. Ведь по сути закон уравнивает всех — как добросовестных, так и недобросовестных застройщиков.

Так документ предусматривает создание обществ взаимного страхования застройщиков. Члены таких обществ должны будут принять на себя риски за неисполнение другими членами их обязательств перед дольщиками. По сути застройщики «скидываются» на покрытие убытков, причиненных третьими лицами. При этом те строительные компании, которые выполняют свои обязательства, строят и сдают дома в срок, ничего не выигрывают от «страховки». Поэтому для добросовестных застройщиков страховой взнос является дополнительным расходом.


Если же выбирается путь заключения со страховой организацией договора страхования, то при этом минимальная страховая сумма рассчитывается исходя из цены договора, но не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в субъекте Российской Федерации. Словом, это тоже дополнительные затраты застройщика, которые он впоследствии может вернуть за счет поднятие цены за кв. метр строящегося жилья.

Закон N 294-ФЗ также внес изменения в порядок предоставления поручительства по договору долевого участия в строительстве. Ужесточены требования к банку-поручителю, который может предоставлять такое обеспечение исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения дольщику. Так, оручителем может быть только банк, осуществляющий банковскую деятельность не менее пяти лет, с уставным капиталом не менее 200 млн руб. и собственными средствами не менее 1 млрд руб.
Также был увеличен срок договора поручительства: он должен будет превышать срок передачи объекта не менее чем на два года. Сейчас установлено, что этот срок не должен быть менее шести месяцев.
Однако в Красноярском крае подобная практика не прижилась: застройщики не используют такой инструмент, как банковское поручительство. А с введением новых правил эта возможность и вовсе станет невостребованной.

А КАКОВА ЦЕНА СТРАХОВКИ?

Законодатели разработали поправку, но профессиональное сообщество самым активным образом обсуждает целесообразность этого шага, потому что в случае со страхованием договора остается две недосказанности. По мнению Елены Звонаревой (фирма Стройтрейд), первая сводится к тому, что еще ни одна организация не утвердила в компетентных органах правила страхования. Второй момент, более существенный, – новый вид страхования оценивается специалистами как высоко рискованный. Оптимальный и справедливый тариф из-за этого рассчитать сложно, по этой причине его и не существует.

Пользуясь неопределенностью описанной ситуации, есть предположение, что некоторые страховые компании поторопятся озвучить свои собственные предложения, которые могут оказаться слабо проработанными. А чтобы появились общества взаимного страхования, нужны определенные подзаконные акты, которые внесут конкретику в отношения застройщиков.

Главная опасность, заключается в том, что застройщики, из-за неясных условий, пытаясь соответствовать всем законным нормам, могут заключить невыгодные для себя страховые обязательства. Поэтому в качестве первых шагов на пути решения этой проблемы уже экспертами высказано пожелание о создании страховщиками единой тарифной сетки. Ее следует разрабатывать особенно аккуратно, потому что любой перекос способен негативно повлиять на ситуацию на рынке.

ДРУГАЯ СТОРОНА

Возможно, страхование ответственности действительно отличный инструмент, как говорят законотворцы, но пока у тех, кто будет вовлечен в этот процесс, больше вопросов, чем ответов, соответственно, под сомнение ставится и эффективность нового метода. Речь идет, прежде всего, об оценке риска. Это так сложно, потому что подобный риск имеет не только объективный, но и субъективный характер. Поэтому рассчитать тариф в данной ситуации достаточно сложно. Ведь сегодня половина фирм – универсальны. Они имеют лицензию на страхование ответственности за неисполнение договоров, а значит, вступить в работу по такому виду страховому сектору формально просто: разрабатываются правила страхования, утверждаются специализированной компанией, рассчитывается тариф, и пакет документов отправляется в осведомительном порядке в страховой надзор. Но большая часть страховых компаний либо не захочет заниматься этим видом деятельности, либо станет делать это очень настороженно – будет сотрудничать лишь с застройщика-ми, которые имеют отличную репутацию. Так считает Татьяна Сафонова, страховой брокер, По ее мнению финансовый риск дольщиков страхуется довольно давно, но подобные договоры единичны. Практически никто из дольщиков не прибегал к этой услуге. Плюс они достаточно дорогие – от 0,5 до 2,5 и 4%. А при страховании ответственности застройщика накладывается еще аккумуляция риска. То есть когда страховали дольщиков, то могли работать в одном доме только с несколькими квартирами, заканчивая на этом свое участие и ограничивая свой риск. В случае страхования застройщиков это невозможно.

Многие страховщики говорят о создании общества взаимного страхования, а также об увеличении контроля над застройщиком на всех этапах, а не только на стадии получения разрешения на строительство.

Конечно, долевое страхование — как новое направление еще будет развиваться и оттачиваться. Пока же готовясь с тому, чтобы принимать на себя ответственность по договору, страховые фирмы взвешивает свои возможности, ведут себя сдержанно на рынке - любая дорожащая своей репутацией структура будет к каждому договору, заключаемому в рамках это-го закона, подходить ответственно, то есть оценивать финансовое состояние застройщика, взвешивать портфель заказов, его репутацию.